老干部是党和国家的宝贵财富，老干部活动阵地建设是老干部老有所乐、老有所教的重要阵地。近年来，为着力破解我市老干部活动中心和干休所建设难题，在市委、市政府领导的关心重视和公共资产管理局等部门的大力支持下，我们在没有财政资金投入的情况下，开拓创新，积极探索以资产置换和房产开发运作模式建设老干部活动阵地的有效途径，通过五年多的艰辛努力，较好地解决了老干部活动阵地、老年大学、干休所的基础设施问题，为推进全市老干部工作的科学发展奠定了基础。一是极大改善了老干部的住房条件。新建市一干所、二干所小区，为94名老干部落实房改政策，兑现房改补贴300多万元，使每一个住所老干部都有了面积在125平米以上、拥有独立产权的住宅，深受广大老同志和社会各界的赞誉。二是有效提升了老干部学习活动阵地建设水平。新建十五层、11200平米的市老干部活动中心综合大楼，设施配套，环境优美，使老干活动中心和一、二干休所办公条件得到极大改善，老干部学习活动条件得到根本改观，室内活动面积由原来的1000平方米增加到了4100平方米，市老干部活动中心被省委老干局命名为第一批全省示范活动中心，停办8年之久的老年大学重新开办，使老有所学、老有所教、老有所为得到落实。三是实现了国有资产巨大增值。原有一、二干休所和活动中心固定资产之和不足1000万元，目前一干所、二干所办公用房价值300多万元，老干部活动中心一期工程综合大楼的资产价值已超过5000万元，二期附属配套餐饮楼和商用房项目全部完工后三个单位总资产价值约1亿元。这样总资产比原来增长近10倍，使国有资产实现了巨大增值。四是为财政增收节支做出了贡献。市老干活动中心和干休所建设项目在建设期间共上缴各种税费800多万元。市老干活动中心综合大楼除5楼以下供离退休老干部活动外，我们和市公共资产管理局成功将6-15层酒店用房及待建餐饮楼共11600㎡整体对外公开招租，年租金300多万元，租期 15年可收租金5000多万元，原一、二干休所及活动中心每年需由财政拨付的维护修缮及其他费用60多万元今后将不再由财政负担。省委组织部、省委老干局领导对我市在干休所、老干部活动中心建设中，采取资产置换和房地产开发的市场化运作模式给予了充分肯定，并向全省宣传推广我们安康的作法和经验。我们的主要做法和体会是：
一、立足老干部工作的长远发展，确定市场化运作建设思路
原市一干所建于1972年，占地13.1亩，住所老干部及遗属43户，全部为破旧平房，发现多处墙体裂缝、断裂，地基下沉，经专家鉴定为危房，必须限期拆除。原市二干所建于1985年，占地17.6亩，住所老干部及遗属41户，设计结构不合理，屋顶大面积渗水、漏水。两个干休所老干部住房按照国家房改政策均不能出售，住所老干部只有居住权无房屋产权，强烈要求改善住房条件，享受国家房改优惠政策购房。原市老干部活动中心于1988年建成，占地6.9亩，建筑面积1000 m2，设计结构不合理、活动面积狭小，设施简陋，楼房质量出现问题，存在安全隐患，不符合市级老干部活动中心“十室两场一校”，建筑面积3000－5000平米的标准，由于年久失修，市财政每年都要为干休所和老干部活动中心拨付60多万元房屋修缮费用，我市老干部住房和活动条件与兄弟市相比明显滞后，新建干休所、老干部活动中心迫在眉睫。
安康作为欠发达地区，靠财政一次性投入资金解决老干部住房和老干部活动中心建设问题是很困难的，也不现实，出路只有依靠改革创新，破解发展难题。为了谋求发展，我们在参观考察汉中、宝鸡等兄弟市干休所、老干活动中心建设经验的基础上，通过反复论证，征求意见，最后确立运用市场机制，盘活土地资源，采取资产置换和房产开发来筹措建设资金的发展思路，提出干休所和老干部活动中心建设方案，2003年底市委常委会研究批准同意了这一建设思路和方案，于是我们从2004年初开始启动旧房拆迁，老干部迁移安置和征地、开发建设工作，通过5年多的艰苦努力，终于使这一思路变为现实。
二、运用资产置换和房产开发形式，解决建设资金难题
我们通过将原老干活动中心置换给市中心医院，盘活资金800万元，对市一、二干休所原土地和新征地共53.2亩土地进行开发，共建设7层以下多层住宅楼12栋441户，建筑面积61100平方米。除解决老干部和遗属的住房外，剩余的40000多平方米对外销售，筹措建设资金近2000多万元，新建建筑面积11200平方米的市老干部活动中心综合大楼，其中5楼以下共4200平方米供老干部开展文体活动和老年教育使用，建成各类活动室23 间、大小课室4 间，可同时容纳1000名离退休干部学习活动。6楼以上规划设计为准四星级宾馆，配套电梯2部、中央空调、消防设备及占地1.5亩的地上停车场。酒店招租工作已经完成，二期附属配套餐饮楼及环境工程建设目前已完成地勘、设计、图审和规划报批手续，规划建设一栋四层4400平方米餐饮楼，沿香溪路开发两层共3200平方米商铺，加上活动中心室外环境配套等共需总投资约1500万元，计划通过公开招标、招租的方式确定投资开发企业，按照谁投资谁经营的方式，由中标企业严格按照规划设计图纸的要求组织建设配套工程，并负责开发商铺的对外招租。
三、争取各方重视支持，形成推进项目建设合力
积极争取市委、市政府领导的重视支持是老干局基建项目开发建设的决定性因素。干休所、市老干活动中心工程从调研决策到组织实施以及建设过程中的指导协调无不体现市委、市政府对老干部的亲切关怀和对这项工程建设的高度重视，从主要领导到分管领导都亲自参加调研论证、审定建设方案、过问进展情况，亲自协调解决工程建设中的许多问题，在工程建设和老干部活动设施购置中遇到什么问题随请示随即协调解决，市委、市政府先后多次召开常委会、常务会研究决定工程建设的重大事项，市上专门成立了市委分管领导任组长，市委组织部副部长、老干局长任副组长，发改、财政、资产、国土、建设等部门负责人为成员的基建工作领导小组，专门负责老干局基建工程项目。省委老干局领导也多次深入到老干部活动中心建设工地视察指导，帮助协调解决活动设施购置费等问题。在市上重视指导下，我们主动加强与相关部门的沟通协调，争取他们的支持配合，对项目建设中遇到的一些实际问题，及时研究解决。市直各相关部门都把为老干部谋利益当做份内工作，对老干局基建工作“一路绿灯”，竭力帮助解决问题，做到了程序上简化，政策上优惠，减免工程报建、测绘、环卫等费用500多万元，实行企业化管理的供电、供水等部门也都在规划设计、收费减免、政策照顾等方面给予了支持，正是市直各部门各单位的理解关心和支持配合，才确保了工程建设的顺利进行，才会有今天好的结果。
四、在负重拼搏中创业，竭力抓好项目建设
市一、二干休所小区住宅楼和活动中心综合大楼建设当时确定由市委老干局具体负责组织实施，这是一个艰巨繁重的重大项目，战线长，摊子大，老干部门工作人员少，既不懂基建，也不懂市场运作，其难度可想而知。在实际工作中我们遇到五大难题。一是搬迁阻力大，干休所部分老干部对置换开发不理解，不愿意搬迁，多次集体到市委、市政府上访。二是人员匮乏，老干部门本身人员少，更缺基建管理人才和经验，既要做好全市离退休干部的服务管理工作，又面临着艰巨繁重的建设任务。三是体制不顺，我们作为投资开发主体充当了房地产开发商的角色，直接负责征地搬迁、规划设计、项目开发建设、商品房销售等工作，按照有关政策规定老干部门不具备房地产开发主体资格，因此在房产开发出售办证等一系列问题上协调难度非常大。四是协调工作量非常大，点多面广，涉及3处工地5个施工企业同时开工，场地狭小，施工外部环境较差。五是工程实际投资与合同价悬殊太大，使我们处境艰难，难以推进工程进度。老干活动中心综合大楼2005年对外招标时工程预算标底价1354万元，而在招标时施工企业以891万元低价中标，企业中标后一直拖延8个月后才开工，开工后又停下来直到2006年8月才正式动工，期间建筑原材料大幅涨价，施工企业难以为继，强烈要求追加投资，致使我们陷入不追加投资大楼盖不起来，追加投资又没有依据的两难境地；加之老干部门作为弱势部门，工作难度非常大，如何组织实施这一宏大工程，对老干部门既是考验，也是挑战，为了有序推进工程建设，我们和公共资产管理局紧密配合，采取了一系列措施有力有序地抓好各项工作。一是负重拼搏，边干边学，边学边干，特别在征地搬迁，协调工地与周边单位、群众关系上，大家敢于直面矛盾和问题，做了大量艰苦细致的协调工作，确保了工程建设的顺利进行。二是建立健全规章制度，规范操作流程，与市国产管理部门先后制订《项目招投标实施办法》、《建设资金管理办法》等10多项制度和措施，召开基建办公会议36次，现场办公会15次。三是落实责任，强化目标考核，明确由市一、二干休所、活动中心领导具体负责项目实施，并把基建工作进度纳入单位目标责任考核内容。四是统筹协调各方面关系，千方百计优化外部环境。项目开发涉及各部门和社会各方面，每走一步都很艰难，我们用138万元新征了22.5亩土地，采取挂靠开发公司的办法，解决房地产开发和按揭贷款资质，统筹安排施工计划，及时协调解决项目前期及施工过程中各种难题和困难。五是强化督促检查，局领导和下属单位负责人长期坚守在工地第一线，现场督促工程进度，遇到矛盾和困难及时处理，特别是在老干部活动中心大楼陷于困境之时，老干局及活动中心领导绞尽脑汁，一方面抓协调，争取相关领导和部门的理解支持，一方面做好施工企业负责人的思想工作，千方百计保进度，保质量，保完工。
五、强化项目管理，严格控制建设成本，建设优质安全工程
能否让老干部住上放心房，确保市场运作成功，关键在于强化项目的综合管理，为此，我们专门成立了市委老干局基建办公室统筹抓好基建工作，采取有效措施强化项目管理，确保工程安全、质量安全和资金安全。一是坚持项目集体决策制，市委老干局、市公共资产管理局坚持集体决策、规范操作、严格程序、紧缩开支，大到几百万小到几千元的投资项目，我们都始终坚持按程序会议确定，由规划设计单位拿方案、中介公司造预算才能提交会议审定，每一个项目、每一笔开支、每一个方案变更我们都坚持会议集体研究决定，不准任何人随意擅自表态，从而避免了许多失误和不和谐因素，保证了项目的有序推进。二是坚持招投标制，所有建设项目，无论大小，一律通过公开招标或类似邀请招标的方式选择施工单位，不准任何人随意指定企业施工，为了规范对一些零星小项目的管理，我们和资产局专门制定了管理办法，严格按照规定操作，没有出现任何问题。三是坚持工程质量监理制，公开招聘监理公司负责监督工程质量；同时，我们强化质量安全管理，确保不出现问题，从目前看12栋住宅楼和老干部活动中心大楼没有出现质量问题。四是严格管理建设资金，实行专户存储、专账管理、专款专用。老干住宅楼和老干活动中心建设资金使用管理由市公共资产局负责，活动中心资产处置和商品房销售收入资金按规定全部进入市资产局在农行开设的专户，资金开支严格按照“收支两条线”的规定，由老干局与资产局共同研究确定支出项目，资产局严格按照基建资金管理程序和规定支付建设资金。五是坚持竣工决算审计制，我们在所有工程项目竣工验收后，由财政部门委托审计机构及时进行了项目决算审计。由于我们严格控制成本和加强安全管理，老干活动中心综合大楼每平方米综合造价不到 1400元，而且5层以下全部装修投入使用，比安康城区10层以上高层每平方造价1800元低 400元，被建设部门称为成本控制和基建管理的典型，而且质量合格，从未发生不安全事故。
我们虽然在干休所和是老干部活动中心开发建设工作中取得了一定成效，但也存在市一、二干休所小区规划设计不尽合理，配套设施不够完善等不足。对此，我们下一步将在老干部活动中心二期工程开发建设中进一步总结经验教训，坚持高起点、高标准规划设计，精心组织施工，力争把我市老干部活动中心建成全省一流的老干部活动阵地，为广大离退休干部创造一个方便、配套、舒适的活动场所。